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Taxation d’un bien immobilier à l’étranger : le rôle du comptable dans l’élaboration du revenu cadastral
En Belgique, le système de taxation d’un bien immobilier à l’étranger pose régulièrement des questions. Société spécialisée en fiscalité nationale et internationale, Ecosolidaire évoque les méthodes de calcul du revenu cadastral de ce bien et le rôle du comptable pour vous aider à y voir plus clair.
Qu’est-ce que le revenu cadastral d’un bien à l’étranger ?
Mis en œuvre en 1975, le revenu cadastral est initialement la valeur locative moyenne d’un bien immobilier mis en location à des fins privées ou non, avec une indexation annuelle pour tenir compte de l’évolution des prix. Bien qu’actuellement, le revenu cadastral ne représente plus la valeur locative réelle, ceci reste la base d’évaluation du bien prédéfini.
Cependant, pour l’évaluation d’un bien situé à l’étranger, la Belgique n’appliquait pas ce principe de revenu cadastral et se basait plutôt sur la valeur locative réelle. En ce sens, le pays a été condamné pour discrimination.
Ce bien immobilier est taxé dans le pays où il est situé en cas d’application d’une convention préventive de double imposition et fait alors l’objet d’une certaine exonération fiscale dans la déclaration d’impôt des personnes physiques. Toutefois, il l’est sous réserve de progressivité, à savoir la quote-part de l’impôt belge de ce bien dans le total de l’impôt précalculé sur les revenus mondiaux.
Taxation d’un bien immobilier à l’étranger : les méthodes
À partir des revenus de 2021, les dispositions ont changé pour les résidences à l'étranger. Celles-ci sont désormais évaluées et taxées sur base du revenu cadastral, au même titre que les biens immobiliers belges.
Ce revenu cadastral est calculé à partir d’une formule liée à la valeur vénale (valeur du bien immobilier s’il est mis en vente sur le marché) ou à la valeur locative du bien. Ce montant peut être déterminé selon 4 méthodes :
- Valeur locative d’époque : cette méthode se base sur les valeurs locatives à l'époque de référence de 1975 ;
- Comparaison des valeurs locatives : cette méthode compare des valeurs locatives de biens similaires dont le revenu cadastral est définitif ;
- Valeur vénale d’époque : cette méthode se base sur les valeurs vénales de l'époque de référence de 1975 auxquelles on va appliquer un taux de capitalisation de 5,3 % ;
- Calcul de la valeur vénale d’époque sur base de celle actuelle : cette nouvelle méthode se base sur une valeur vénale actuelle ramenée à l'époque de référence de 1975, en faisant intervenir un facteur de correction en fonction de l'année d'acquisition.
Selon que l’une ou l’autre méthode est choisie, vous arriverez à des différences qui ne sont pas forcément représentatives de la valeur vénale réelle du bien visé. Toutefois, il convient de privilégier la méthode la plus représentative de la situation sur le terrain.
Quel est le rôle de l’expert-comptable vis-à-vis du revenu cadastral à l’étranger ?
Un expert en comptabilité et fiscalité apporte des conseils judicieux et une aide précieuse pour vous informer quant aux méthodes pour élaborer le revenu cadastral et calculer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier situé à l’étranger. Son expertise vous aide à bénéficier d’une taxation représentative de la situation réelle, plutôt que de pâtir d’un mauvais calcul.
Des questions à propos de la taxation d’un bien immobilier à l’étranger par la Belgique ?
Ecosolidaire est un partenaire de choix en Belgique pour vous accompagner dans le domaine de la comptabilité et de la fiscalité. Pour toute demande, contactez-nous par téléphone ou par le biais de notre formulaire de contact.
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